十张图带你看美国住房供需情况 房屋短缺预警信号频现

近年来，美国接连发出房屋短缺的预警信号。截至2017年12月，美国新屋开工量已经连续35个月下滑，全年美国大部分城市获得建筑批准的数量都低于历史水平，供不应求的状况进一步推动了美国房价上涨。

房价不断攀升，新屋开工量增速回落

2012年随着经济的复苏，美国新建住宅数量开始恢复增长。但近几年美国新屋开工数据和营建许可数增速出现回落，2017年美国全年已获得批准的新建住宅数量为105.2万套，同比下滑11.60%；开工新建住宅数量为120.2万套，同比上升2.37%。

虽然美国新屋开工数持续增加，但由于销售过于旺盛，再加上近年来美国大部分城市获得建筑批准的数量增速的回落使得美国住房库存更为紧张，一定程度上导致美国房价不断被推高。房价继续上行的主要原因是供给有限和需求旺盛。

供给层面：美国建筑市场开工率低

从2016年开始，美国建筑业深受建筑工人短缺之痛。根据美国房屋建筑协会，截至2018年建筑行业约有26.3万个职位缺口，预计建筑工短缺的趋势仍将继续。在此情况下，导致美国建筑市场开工率低，新屋开工数增速回落。

需求层面：失业率降低，人均可支配收入上升

若美国新屋开工数据增加，这将使建筑业就业人数增加，当消费者购房后，通常会购买其他配套消费品，通过乘数效应，这将使得其他与房地产相关的产业产出和就业增加。通过对比美国已开工的新建住宅数量、新建住房平均售价及失业率情况，2009年全美新屋开工数最低仅为55.4万套，新建住房平均售价下跌低至27.09万美元，但同年失业率却高达10.1%。随着美国经济复苏，新屋开工数恢复增长，失业率也随之降低，新建住房平均售价也不断攀升。

在经济衰退时期，居民收入会减少，影响新屋开工率会出现明显下降；而当经济复苏时期，居民收入会逐步增长，购房意愿逐渐增强，新屋开工率会出现明显上升。通过对比美国已开工的新建住宅数量、新建住房平均售价及美国人均可支配收入情况，2009年美国人均可支配收入负增长下跌至3.5万美元，同年全美新屋开工数最低仅为55.4万套，新建住房平均售价下跌低至27.09万美元。而随着美国经济复苏，人均可支配收入也随之增长，新建住房平均售价也不断攀升，新屋开工数恢复增长。

随着美国的经济复苏，失业率的降低与人均可支配收入的增加，使得人们对住房的需求变得旺盛，美国住房空置率从2008年经济危机时2.9%逐渐下降至2017年仅剩1.6%。

可获信贷容易，房价或将继续上涨

根据美国联邦储备银行（FRED）发布的最新数据显示，截止到2018年8月31日，美国30年固定抵押贷款利率为4.52%，近两年都保持着较稳定的状态。

2017年，Crapo法案废除《多德-弗兰克法案》，开启了美国六年来最大的金融监管洗牌，美国贷款和经济增长被释放，购房贷款大大放松，更多的人达到购房门槛。根据美国抵押银行家协会的可获信贷指数，从2011年至2016年，该指数不断攀升，伴随着美国政策的改革，2017年该指数已高达9年来最高值179.0，全美进入了最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。

如此看来，人们更易获得抵押贷款，即使房贷利率小幅上行，也难以浇灭美国人民的买房需求。美国住房市场供不应求，国民经济情况好转，在目前政策还在利好的情况下，买房需求高涨而新建住房开工数量增速回落进一步促使美国房价的上升。据美国著名的地产公司Zillow的预测，美国未来5年房价悲观预计将上涨10.2%，乐观预计会上涨30.8%，中性预计将上涨21.4%。

以上数据及分析来源参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

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