去库存促进长租公寓发展 国内长租公寓市场竞争格局分析

 众所周知，房地产业一头连着经济，一头连着民生，在实体经济构成中占据着举足轻重地位。房地产去库存，已成为国家十分关注的事情。列入2016年重点工作.而长租公寓作为化解我国房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及,让众多资本机构觊觎,不仅获得了房地产中介巨头的垂青,就连各大房地产商和酒店集团也纷纷蠢蠢欲动……使得长租公寓在互联网风口迅速膨胀起来的，行业竞争有加剧之势。

国家人口计生委在2014年发布的《中国流动人口发展报告》显示，在2013年，中国流动人口规模已达2.36亿。72%的流动人口通过租房解决居住问题，其中过半为80后，也就是租房人口中将近有8800万为青年人群。这些流动人口在2010年承受的房租年均为4644元。以“流动人口数量×流动人口租房率×年租金”的公式对青年租房市场年度规模进行了估算，得出了全国7891亿元的市场规模。

2012年至2013年，是白领长租公寓得到全面发展的两年，并且有很多公寓企业拿到了融资，这其中包括上述这四家企业。眼下中国风险投资行业活跃，能为公寓行业初创企业提供早期的资金供给。2015年，投资企业继续投资长租公寓业，一些企业开始突破地域限制开始了全国布局的步伐。

一、长租公寓区域竞争格局分析

公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。

前瞻产业研究院《2016-2021年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》指出：未来随着优质公寓企业的崛起，公寓行业会面临整合和洗牌，现阶段强势的二房东在部分区域仍会选择做“小而美”，但随着行业的供应链和资金链相继成熟后，优质公寓企业可能会选择用兼并或加盟的手段来扩张自己，而在2015 年-2016 年，公寓行业才要真正经历大市场的考验，真正的跨区域的市场发展(如自如进上海，青客进杭州，优客逸家进北京)才能引领行业在发展中走向成熟。

图表1：长租公寓市场企业区域竞争情况

资料来源：前瞻产业研究院整理

二、长租公寓企业竞争格局分析

1、高端市场(含中高端)竞争格局

高端市场(含中高端)服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”占领这一高端公寓市场，竞争压力不大;而国内领先的公寓企业“优帕克”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良好，已初具规模。但目前高端涉外租赁面临以下问题：

1)、经历过08年的金融危机后，房地产、金融行业受宏观波动影响高端人群，外企高管撤离中国现象日益严重。

2)、涉外市场面临在单笔支出减少，人力成本上升，涉外行业未来较难继续有突破式发展。未来涉外租赁可以延伸到低频高客单价的服务，如游学、交流、中文教学等多业务链服务。

2、中端市场竞争格局

2011-2013年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：如集中式公寓可提供大面积的公共区域(便利店、阅读室、健身房、休闲吧)，及公寓定期组织的线下活动。而低端公寓前台可能仅仅是个财务部。

3、低端市场竞争格局

以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求，后面我们会详细分析这一市场的机会。对比这三类市场，目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。

图表2：长租公寓市场企业定位与竞争情况

资料来源：前瞻产业研究院整理