购物中心郊区化成主流趋势，已经进入经营时代

购物中心在我国的发展历史较短，从2004年起步，2008年金融危机后经过短暂调整，现在已经进入快速发展期。前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，截至2012年底，北京、上海、广州、深圳、武汉、成都及重庆七大一二线城市的购物中心存量已经达到4243万平方米。其中2010-2012年，七大城市的购物中心新开业体量分别高达581、668和705万平方米。前瞻产业研究院购物中心行业研究小组根据2012年底规划在建的购物中心统计发现，2013年七大城市将继续推出购物中心2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍，且逼近2012年底已有购物中心存量的一般，可谓“火箭式”增长。

西部城市大型购物中心增加明显，上海则引领社区购物中心发展

前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，最近四年，各城市的大型购物中心开发迅速，从增量来看，武汉、重庆及成都增加10个大型购物中心;深圳、广州则相对缓慢。而社区购物中心面积较小，商业面积通常在3-6万平方米之间，主要服务周边2-3公里范围内的消费者，现阶段也已经成为开发中的重点。社区购物中心在上海、北京、深圳的发展较快，而成都、重庆、武汉等地增加相对缓慢，未来仍有较大的发展空间。

购物中心空间分布不均匀，郊区化成主流趋势，郊区成为新的战场

在我国，许多城市的购物中心在空间分布上呈不均匀的特点。以深圳为例，购物中心主要集中在罗湖、福田、南山及宝安的中心区，而具有大量人口的边缘区域购物中心仍然较为缺乏。不过随着城市中心区域的土地供应有限，郊区土地供应较大，且发达城市郊区消费能力也较强，购物中心开发商近几年加快了在郊区拿地和开发购物中心的步伐，在北京、上海、深圳等发达城市比较显著，未来郊区的购物中心开发将进入白热化竞争阶段。

例如北京四环以外购物中心面积在2012年底已经达到293万平方米;成都2012年底虽然只有5个购物中心在运营，但是未来3-5年郊区将新开29个购物中心，新增体量高达322万平方米，占据成都市未来供应量的82%，且主要集中在城南高新区，以城市综合体中的购物中心为主。

购物中心商业空置率较高，购物中心进入经营时代

一方面是购物中心的大量推出，另一方面是购物中心商业空置率居高不下，经营风险激增，未来购物中心竞争还体现在经营能力的竞争，购物中心已经进入经营时代。前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，相比2011年初，购物中心整体而言商业空置率有所下降，但是广州、北京、上海及成都的空置率依然较高，在10%左右，已经超过空置率合理区间(6%左右)。

由于北京、上海是零售市场最活跃的城市，也是国际品牌进驻中国的首站城市，零售物业需求较大，因此租金在2012年持续增长;广州则由于珠江新增近几年集中开业的购物中心较多，租金不断在高位徘徊;而深圳的优质零售物业相对缺乏，其租金在2012年也有所上涨。

但是在二三线城市，如成都及重庆，由于经济、消费支出相对落后，过快的购物中心开发速度超过消费者的承载力;另一方面由于国际品牌、国内名品对这些城市的渗透率依然较低，导致其物业租金价格在2012年呈下滑趋势。

我国现阶段虽然是商业地产开发时期，但商业经营普遍表现一般，随着未来大量商业物业的推出，只有经营水平不断提高才能保证购物中心商业的持续升值，这也标志着我国购物中心进入经营时代，购物中心物业经营管理水平的提升将有助于购物中心在竞争激烈的市场中脱颖而出，实现差异化竞争。